Em agosto de 2024, a Selic sofreu um novo aumento, sendo fixada em 10,75% ao ano, tendo implicações significativas tanto para os investidores em fundos imobiliários (FIIs) de tijolo quanto para os de papel.
A taxa Selic é a principal ferramenta de política monetária no Brasil, sendo utilizada pelo Banco Central para controlar a inflação e regular a oferta de dinheiro na economia.
Esses dois tipos de FIIs reagem de maneiras diferentes às mudanças na taxa de juros, e entender como isso afeta seus investimentos é fundamental para tomar suas decisões.
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Como a Selic Impacta os FIIs
Fundos Imobiliários de Tijolo
Os FIIs de tijolo são aqueles que investem diretamente em imóveis físicos, como shopping centers, escritórios, galpões logísticos, ou edifícios residenciais. Estes fundos são mais expostos às condições do mercado imobiliário, e as variações na Selic podem afetá-los de várias maneiras:
Aumento do custo de financiamento: Com uma Selic elevada, o custo de captação de recursos para novas construções ou melhorias em imóveis já existentes tende a subir. Isso significa que as empresas do setor imobiliário, incluindo as que os FIIs de tijolo investem, podem ver uma redução na expansão de projetos e na geração de novas receitas.
Desvalorização dos imóveis: O mercado imobiliário tende a se enfraquecer em cenários de Selic alta, pois o crédito imobiliário fica mais caro, desestimulando o consumo e a compra de imóveis. Isso pode resultar em uma queda na valorização dos imóveis que compõem a carteira dos FIIs de tijolo.
Redução da demanda por aluguéis: um cenário de Selic elevada também impacta o poder de compra dos consumidores e a capacidade das empresas de expandirem suas operações. Com menos crédito disponível e uma economia mais retraída, a demanda por aluguéis pode cair, o que pode pressionar a vacância dos imóveis, principalmente em setores como escritórios comerciais.
Distribuição de dividendos: Como resultado da possível queda de receita com aluguéis ou desvalorização dos imóveis, os FIIs de tijolo podem sofrer uma diminuição nos rendimentos distribuídos aos cotistas. Isso pode levar os investidores a reavaliar sua exposição a esse tipo de fundo.
Fundos Imobiliários de Papel
Os FIIs de papel, por outro lado, investem majoritariamente em títulos de dívida lastreados no mercado imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs). Esses fundos tendem a se beneficiar mais diretamente de cenários de Selic elevada, por diversos motivos:
Correção dos títulos por Inflação ou CDI: Muitos títulos presentes nas carteiras dos FIIs de papel são indexados ao CDI ou ao IPCA, ambos diretamente impactados por variações na Selic. Com a taxa em 10,75%, esses títulos se tornam mais rentáveis, proporcionando rendimentos maiores aos investidores.
Distribuição de renda: devido ao aumento dos rendimentos dos títulos que compõem os FIIs de papel, a distribuição de dividendos tende a ser mais atrativa em cenários de Selic alta. Isso pode atrair mais investidores que buscam ganhos imediatos com a rentabilidade mensal.
Menor exposição à vacância: ao contrário dos FIIs de tijolo, que dependem diretamente da ocupação de imóveis, os FIIs de papel não sofrem tanto com variações de demanda por aluguéis ou desocupação de imóveis, uma vez que seus ativos são baseados em recebíveis de dívidas imobiliárias.
Apreciação do valor das cotas: em cenários de Selic elevada, os FIIs de papel podem se tornar mais atrativos para o mercado, o que pode gerar um aumento no valor das cotas, proporcionando não apenas um ganho em termos de dividendos, mas também em valorização de capital.
Que estratégia seguir?
Com a Selic em 10,75%, os investidores podem reavaliar suas estratégias em FIIs, considerando o cenário de juros elevados e como isso impacta diferentes tipos de fundos. Algumas dicas práticas incluem:
Rebalancear a carteira: diante de um cenário de Selic elevada, é importante revisar o percentual de exposição a cada tipo de FII. Investidores mais conservadores podem optar por aumentar a exposição a FIIs de papel, aproveitando o rendimento maior dos títulos atrelados ao CDI ou IPCA. Já aqueles com um perfil de risco mais elevado e visão de longo prazo podem manter ou até aumentar a exposição a FIIs de tijolo, visando uma recuperação futura do mercado imobiliário.
Diversificação: Não concentrar todos os investimentos em um único tipo de FII. Diversificar entre FIIs de tijolo e de papel pode ser uma estratégia eficaz para equilibrar risco e retorno. Enquanto os FIIs de papel oferecem maior previsibilidade de renda em um cenário de juros altos, os FIIs de tijolo podem proporcionar valorização de capital no longo prazo, caso a economia se recupere e a Selic caia.
Foco no longo prazo: para os investidores que têm uma visão de longo prazo, manter posições em FIIs de tijolo pode ser interessante, já que o mercado imobiliário tende a se recuperar em ciclos econômicos de médio e longo prazo. Além disso, muitos fundos de tijolo oferecem imóveis bem localizados e com alta qualidade, o que pode proporcionar ganhos expressivos quando a economia voltar a crescer.
Monitorar a política monetária: é crucial ficar atento às decisões do COPOM sobre a Selic e às projeções de inflação e crescimento econômico. Mudanças inesperadas na política monetária podem impactar tanto a rentabilidade dos FIIs de papel quanto a recuperação do mercado imobiliário e, consequentemente, os FIIs de tijolo.
Considerar o CDI: Como muitos dos ativos dos FIIs de papel são atrelados ao CDI, é essencial acompanhar as expectativas do mercado em relação ao comportamento do CDI nos próximos meses. Qualquer movimento de queda pode impactar negativamente os rendimentos futuros desses fundos, mesmo que a Selic permaneça alta.
Portanto, a Selic em 10,75% tem impactos variados sobre os fundos imobiliários, sendo mais favorável aos FIIs de papel, devido à correção dos títulos por índices como CDI e IPCA, enquanto traz desafios para os FIIs de tijolo, especialmente em termos de demanda por imóveis e capacidade de distribuição de rendimentos.
Contudo, o mercado de FIIs continua a oferecer oportunidades, e o investidor que diversificar suas aplicações e mantiver uma visão de longo prazo pode encontrar boas alternativas de investimento, independentemente do cenário de juros.
Este artigo tem apenas fins informativos e não constitui uma recomendação de investimento. Sempre consulte um assessor financeiro antes de tomar decisões de investimento.
Glossário
Selic: Taxa básica de juros da economia brasileira, usada pelo Banco Central para controlar a inflação.
FIIs (Fundos Imobiliários): Fundos que investem em imóveis ou títulos relacionados ao mercado imobiliário.
CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários): Títulos de dívida lastreados em recebíveis do setor imobiliário.
CDI (Certificado de Depósito Interbancário): Índice de referência para diversas operações de crédito e investimentos de renda fixa no Brasil.
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